De coronacrisis grijpt hard om zich heen. De genomen maatregelen om de verspreiding van het coronavirus te beperken, leiden voor veel ondernemingen tot een sterk dalende omzet en liquiditeitstekorten. Veel ondernemers vrezen voor de continuïteit van hun onderneming wanneer de coronacrisis nog lang zal aanhouden.
Wanneer een onderneming te maken krijgt met een faillissement, brengt dit veel onzekerheden met zich mee. Een belangrijke vraag die zich dan voordoet, is de vraag wat er gebeurt met lopende huurovereenkomsten waaraan de gefailleerde partij is verbonden. Dit artikel bespreekt de positie van zowel huurder als verhuurder bij faillissement van zijn/haar contractspartij.
Wanneer wordt een onderneming failliet verklaard?
Een rechtspersoon kan onder andere failliet worden verklaard op verzoek van haarzelf of op verzoek van een van haar schuldeisers. Voor faillietverklaring is vereist dat summierlijk blijkt van feiten en omstandigheden die aantonen dat de schuldenaar verkeert in de toestand dat hij heeft opgehouden te betalen. Het ‘summierlijk blijken’ houdt in dat het vorderingsrecht van de aanvrager moet komen vast te staan na een kort en eenvoudig onderzoek door de rechter.
Een noodzakelijke voorwaarde voor faillietverklaring is dat sprake moet zijn van pluraliteit van schuldeisers. Dit houdt in dat de aanvrager van het faillissement aannemelijk moet maken dat er minimaal twee schuldeisers zijn die ieder afzonderlijk een vordering op de schuldenaar hebben. Slechts één van deze vorderingen behoeft een opeisbare vordering te zijn. Wanneer aan voornoemde vereisten is voldaan, zal het faillissement in beginsel worden uitgesproken.
Betekent een faillissement per definitie het einde van een huurovereenkomst?
Wanneer een (ver)huurder failliet wordt verklaard, betekent dit niet dat de huurovereenkomst daarmee automatisch tot een einde komt. Uitgangspunt van de wet is namelijk dat een faillissement een (huur)overeenkomst in beginsel niet raakt. Wel kan een faillissement het einde van de huurovereenkomst in de hand werken: in sommige gevallen kan de huurovereenkomst, met inachtneming van de regels van de Faillissementswet, worden opgezegd.
Faillissement huurder (artikel 39 Faillissementswet)
In geval van faillissement van de huurder, kan de huurovereenkomst zowel door de curator van de huurder als door de verhuurder worden opgezegd. Hierbij dient de overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn in acht te worden genomen, waarbij een termijn van drie maanden in elk geval voldoende is. Wanneer de huur voor een langere periode vooruitbetaald is, kan de huur niet eerder eindigen dan nadat deze periode is verstreken.
Omdat een verhuurder gedurende enkele maanden na het faillissement van zijn huurder heeft te dulden dat hij niet over zijn pand kan beschikken, heeft de wetgever, om de verhuurder tegemoet te komen, bepaald dat de huur die betrekking heeft op de periode na faillissement een boedelschuld vormt. Dit betekent dat deze vordering hoog in rang komt, en met voorrang uit het faillissementsactief wordt voldaan.
Faillissement verhuurder (artikel 37 Faillissementswet)
In de situatie waarin een verhuurder failliet gaat, kan de huurder aan de curator verzoeken of hij de huurovereenkomst gestand wil doen. Wanneer de huurovereenkomst gestand wordt gedaan, loopt deze door en worden de daaruit voortvloeiende verplichtingen boedelschulden. Omdat de curator de gezamenlijke schuldeisers vertegenwoordigt, en daarbij altijd in het belang van de boedel handelt, zal hij de huurovereenkomst slechts gestand willen doen wanneer de boedel daarbij is gebaat.
Het is in beginsel dus aan de curator om te kiezen of een overeenkomst wordt uitgevoerd. Echter, wanneer de curator niet binnen een redelijke termijn iets laat weten, of geen zekerheid stelt, verliest hij het recht op nakoming van de huurovereenkomst en kan de huurder de overeenkomst ontbinden.
Meer weten?
In dit artikel zijn enkele belangrijke aspecten met betrekking tot faillissement en huur kort toegelicht. Wanneer uw huurder of verhuurder failliet gaat, kan dat verstrekkende gevolgen hebben. Het is daarom belangrijk om uzelf goed te informeren over uw belangen en rechten. Heeft u te maken met een failliete (ver)huurder? Of heeft u andere vragen met betrekking tot huur en faillissement? Neem dan gerust contact op met de huurrechtspecialisten van VDB Advocaten!