Het coronavirus en haar invloed op het huurrecht: wat kunt u doen als ondernemer?

Het coronavirus en haar invloed op het huurrecht: wat kunt u doen als ondernemer?
Advocatuur, Coronavirus: zakelijke keuzes 1 juni 2020

Kan er tijdens de coronacrisis door huurders met betalingsproblemen een beroep worden gedaan op huurprijsvermindering, opschorting of overmacht? In dit artikel bespreken we de laatste stand van zaken!

COVID-19 en huurprijsvermindering


Veel ondernemers die te maken hebben met omzetdaling als gevolg van de corona-uitbraak vragen zich af of ze recht hebben op huurprijsvermindering. Een huurder van een bedrijfsruimte kan aanspraak maken op huurvermindering wanneer er sprake is van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW. De vraag of omstandigheden als teruglopende bezoekersaantallen en het op last van de overheid sluiten van bedrijfspanden kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

 

In een zeer recente uitspraak[1] van 27 mei jl. heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland de sluiting van een cafépand aangemerkt als een gebrek. Uit deze uitspraak komt naar voren dat de inbreuk op het huurgenot in onderhavig geval niet geheel aan de huurder kan worden toegerekend gezien het feit dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als café, en alle cafés op dit moment op last van de overheid zijn gesloten.

 

Kan nu in vergelijkbare situaties direct worden uitgegaan van een korting op de huurprijs? Nee, maar wellicht heeft deze uitspraak wel de deur op een kier gezet voor een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van de corona-uitbraak. Of een dergelijk beroep zal slagen, zal namelijk altijd afhankelijk zijn van de feiten en omstandigheden van het geval.

Opschorting van de huur tijdens de coronacrisis


Veel huurders en verhuurders raken als gevolg van de coronacrisis in een conflict over huurbetalingen. Mag je als huurder van een bedrijfspand (een deel van) de huur opschorten? Nee, dit mag niet zomaar. Opschorting is slechts toegestaan indien de opschorting van de betaling in voldoende nauw verband staat met de verbintenis die de verhuurder niet nakomt. Daarnaast moet de tekortkoming de opschorting rechtvaardigen. Huurders kunnen over het algemeen niet snel overgaan tot opschorting van het betalen van de huur.

 

De brancheorganisaties van verhuurders, vastgoedbeleggers en retailers hebben op 10 april 2020 een akkoord bereikt over steunmaatregelen voor winkels die door de coronacrisis in ernstige problemen zijn gekomen. In dit steunakkoord voor de Nederlandse retailsector is afgesproken dat winkels die tussen april 2020 en juni 2020 te maken krijgen met een omzetdaling van meer dan 25%, drie maanden uitstel van betaling krijgen van tenminste 50% van de huursom. Hoe groot de huuropschorting is, verschilt per geval en hangt af van allerlei factoren zoals draagkracht en eigendomsstructuur. Voorwaarde is wel dat het omzetverlies een direct aantoonbaar gevolg is van de coronacrisis. Daarnaast is afgesproken dat verhuurders geen winkeliers uit hun zaak zetten en dat winkeliers daartegenover hun zaak op een veilige manier zo veel mogelijk open proberen te houden. Na afloop van de periode van drie maanden wordt een eventuele kwijtschelding van betalingsverplichtingen beoordeeld.

 

Belangrijk bij dit Steunakkoord is de steun van banken en de overheid. Banken tonen flexibiliteit en bereidheid tot het maken van maatwerkafspraken met betrekking tot grotere financieringen. Ook ondersteunen banken de maatregelen door voor een periode van zes maanden uitstel van aflossing te verschaffen aan verhuurders. De overheid roept vastgoedfinanciers op om banken te volgen met deze aflossingsvrijstelling.

Rechtvaardigt de coronacrisis een beroep op overmacht?


Een huurder kan zich tegen een vordering tot nakoming van de huurbetalingsverplichtingen mogelijk verweren met een beroep op de onmogelijkheid van de nakoming (overmacht). Voor een geslaagd beroep op overmacht is vereist dat de tekortkoming niet het gevolg is van een belemmering die huurder had moeten en kunnen voorkomen, of waarvan hij de gevolgen had moeten en kunnen verhinderen.

 

In de rechtspraak is (nog) geen duidelijk antwoord te vinden op vraag of de coronacrisis kwalificeert als ‘onvoorziene omstandigheid’. Wel heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland in haar uitspraak[2] van 27 mei jl. inmiddels een poging gewaagd door te constateren dat “het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid omdat partijen een dergelijke situatie niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.” Let wel: het betreft hier louter een constatering. Aan beoordeling van de vraag of de huurder aanspraak kon maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden werd in dit geval niet toegekomen, omdat de huurprijs reeds werd verminderd op grond van artikel 7:207 BW wegens het aanmerken van de sluiting als een gebrek.

Heeft u nog vragen? Neem dan gerust contact op met de huurrechtspecialisten van VDB Advocaten!

1. Rechtbank Noord-Nederland, 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979.
2. Rechtbank Noord-Nederland, 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979.

Terug

Fiscaal en financieel coronanieuws

Lees fiscaal en financieel coronanieuws op de website van onze strategische alliantiepartner WVDB Adviseurs Accountants.

Coronanieuws

Alle informatie rondom de maatregelen en effecten van het corona virus hebben wij zorgvuldig samengesteld in nauwe samenwerking met onze strategische alliantiepartner WVDB Adviseurs Accountants.

Om het voor u zo inzichtelijk mogelijk te maken hebben wij ervoor gekozen dit op één centrale plaats te bundelen.

 

Klik hier voor alle financiële, fiscale en juridische topics rondom het corona virus.