Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel wenst de betaalbaarheid van huurwoningen te bevorderen, te zorgen voor een reële verhouding tussen huurprijs en kwaliteit van de woning en om de doorstroom in de sociale sector te stimuleren zodat iedereen in een passende woning terecht kan.
Het wetsvoorstel bevat vier maatregelen voor woningen in de sociale sector:
- Differentiatie DAEB-inkomensgrenzen naar huishoudenstypen;
- Verbetering van de systematiek van inkomensafhankelijke hogere huurverhoging;
- Tijdelijke huurkorting;
- Zeer lage huren met een hogere huursprong verhogen.
In dit artikel zal wordt kort ingegaan op de vier hierboven genoemde maatregelen. Voor de huidige huurverhogingssituatie en de verschillen tussen woningen in de sociale en vrije sector wordt verwezen naar het eerder geschreven artikel “Huurverhoging, hoe zit dat nu precies?”.
Differentiatie DAEB-inkomensgrenzen naar huishoudenstypen
In Nederland is sociale huisvesting aangemerkt als een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen in het DAEB-segment (de sociale sector) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de vastgestelde DAEB-inkomensgrens (€ 38.035,-- in 2019).
Het wetsvoorstel beoogt in de DAEB-inkomensgrens onderscheid te maken naar de omvang van het huishouden. Meerpersoonshuishoudens (twee of meer personen) hebben vaak minder bestedingsruimte voor woonuitgaven dan eenpersoonshuishoudens (alleenstaanden) met een vergelijkbaar inkomen. Voor eenpersoonshuishoudens zal de jaarlijkse inkomensgrens dan worden vastgesteld bij € 35.000,-- (in 2019) en voor meerpersoonshuishoudens (twee of meer personen) bij € 42.000,-- (prijspeil 2019).
Verbetering van de systematiek van inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
De inkomensgrens voor de hogere huurverhoging gaat voor alle typen huishoudens omhoog. De bedoeling is dat er in snellere stappen kan worden doorgegroeid naar de maximale huurprijsgrens van de woning. De (extra) huurverhoging blijft inkomensafhankelijk en daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen hoge middeninkomens en hoge inkomens.
Onder hoge middeninkomens vallen conform dit wetsvoorstel:
- Voor eenpersoonshuishoudens een bruto jaarinkomen tussen de € 45.000,-- en € 55.500,--;
- Voor meerpersoonshuishoudens een bruto jaarinkomen tussen de € 52.000,-- en € 74.000,--.
Onder hoge inkomens vallen conform dit wetsvoorstel:
- Voor eenpersoonshuishoudens een bruto jaarinkomen van boven de € 55.500,--;
- Voor meerpersoonshuishoudens een bruto jaarinkomen van boven de € 74.000,--.
Bij de hoge middeninkomens kan de huurprijs maximaal (per jaar) worden verhoogd met € 50,-- tot de liberalisatiegrens is bereikt. Bij hoge inkomens kan de huurprijs maximaal (per jaar) worden verhoogd met € 100,-- tot de maximale huurprijs van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel is bereikt.
Indien een verhuurder gebruik wil maken van de inkomensafhankelijk hogere huurverhoging mag de verhuurder (net zoals in de huidige situatie) bij de Belastingdienst vragen in welke inkomenscategorie het gezamenlijk huishoudinkomen van de huurders van de betrokken woning valt.
Huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden en huishoudens van vier of meer personen worden niet langer uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Tijdelijke huurkorting
In het huidige systeem is het voor de verhuurders niet mogelijk om een tijdelijke huurkorting te geven doordat het huidige systeem alleen maar in een permanente huurkorting (huurverlaging) voorziet. Wanneer de huurkorting tijdelijk wordt gegeven kan de huurder de periode van de tijdelijke huurkorting gebruiken om een blijvende oplossing te zoeken.
Bij (bijvoorbeeld) een plotselinge inkomensdaling bij de huurder door het overlijden van de partner of door een scheiding kan door een tijdelijke huurkorting worden tegemoet gekomen aan de situatie van de huurder. Deze huurkortingsmogelijkheid wordt geboden aan woningen in de sociale sector. De huurder moet zelf om tijdelijke huurkorting vragen. Indien een verhuurder het wenselijk acht, kan de verhuurder de tijdelijke huurkorting toepassen. De tijdelijke huurkorting kan maximaal drie jaar duren. De huurder dient jaarlijks zijn verzoek bij de verhuurder te herhalen als de omstandigheid waarom de huurder om de tijdelijke huurkorting heeft verzocht zich nog voordoet.
In de periode dat er een huurkorting plaatsvindt, wordt de huurverhoging in beginsel niet doorgevoerd. Het is voor de verhuurder mogelijk om de in die periode van huurkorting niet doorgevoerde huurverhogingen met een maximum van drie niet gerealiseerde jaarlijkse huurverhogingen aan het einde van de huurkorting nog door te voeren.
Zeer lage huren met een hogere huursprong verhogen
Met dit wetsvoorstel wordt het mogelijk gemaakt om de huurprijs voor zelfstandige woningen met een huurprijs onder de € 300,-- (prijspeil 2019) per maand te verhogen met een maximale huursprong van € 25,-- per maand. Deze toegestane huursprong geldt dan als jaarlijkse maximale huurverhoging. Het doel van de huursprong is om bij zeer lage huren (onder de € 300,-- per maand) sneller tot een meer reële balans tussen prijs en kwaliteit te komen.
Zodra de maandelijkse huurprijs van € 300,-- is bereikt, gelden weer (alleen) de reguliere mogelijkheden voor huurverhoging (inclusief de inkomensafhankelijke huurverhoging). Het bedrag van € 300,-- wordt jaarlijks geïndexeerd.
Zeer lage huren kunnen door dit wetsvoorstel meer dan gemiddeld worden verhoogd mits de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel dat toestaat.
Inwerkingtreding
Het is nog onduidelijk wanneer en of het wetsvoorstel door de Staten-Generaal wordt aangenomen en door de Koning wordt bekrachtigd. Wij volgen dit op de voet.
Mocht u meer informatie willen of nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Roy Kamphuis.
