Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad in een belangrijke uitspraak geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerend goed – net als bij de verdeling van schaarse vergunningen en uitgifte van schaarse grond - voldoende ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de betreffende onroerende zaak. Bij de verkoop van vastgoed dient de overheid het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen, aldus de Hoge Raad. In dit artikel wordt kort stilgestaan bij de aanleiding en de gevolgen van deze uitspraak.
Wat was er aan de hand?
De aanleiding van deze uitspraak betrof een geschil omtrent de verkoop van een gedeelte van het oude gemeentehuis in Didam, gelegen in de gemeente Montferland. De gemeente was voornemens een gedeelte van het oude gemeentehuis te verkopen aan een projectontwikkelaar, zodat een buiten het centrum gelegen COOP-supermarkt zich aldaar kon vestigen. De exploitant van de eveneens buiten het centrum van Didam gelegen Albert Heijn was daar niet blij mee. Ook hij had interesse om zijn supermarkt in het centrum van Didam te vestigen, maar viste achter het net.
In kort geding vorderde de exploitant van de Albert Heijn dat het de gemeente werd verboden om de betreffende locatie te verkopen anders dan bij openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure. De rechtbank en het gerechtshof wezen zijn vorderingen af. Het hof oordeelde kort samengevat dat van een aanbestedingsplichtige opdracht geen sprake was. Bovendien bestond naar oordeel van het hof geen transparantieverplichting omdat géén sprake was van een duidelijk grensoverschrijdend belang.
Privaatrechtelijke bevoegdheden overheid
Besluiten van overheidslichamen moeten altijd voldoen aan de beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het gelijkheidsbeginsel). Een overheidsorgaan is echter ook bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten (zoals de verkoop van een perceel grond) gehouden aan deze beginselen. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.
Beoordeling Hoge Raad
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van vastgoed ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen indien er meerdere gegadigden zijn (te verwachten) voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak. Om gelijke kansen te realiseren, moet de overheid volgens de Hoge Raad een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen criteria. Het overheidslichaam moet voorafgaand aan de verkoop objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria vaststellen én bekendmaken op grond waarvan de koper wordt geselecteerd. Enkel indien op voorhand vaststaat dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft de overheid de hierboven omschreven mededingingsruimte niet te bieden.
Gevolgen praktijk
De uitspraak draagt bij aan gelijke kansen en transparantie bij verkoop van onroerend goed door de overheid. Nu de overheid niet zomaar één op één vastgoed kan verkopen aan een private partij, wordt vriendjespolitiek in zekere mate voorkomen. De keerzijde van de medaille is echter dat de uitspraak zorgt voor extra complexiteit. In het kader van een voorgenomen verkoop zal een overheidsorgaan moeten nagaan of er meerdere gegadigden zijn, en of een selectieprocedure moet worden georganiseerd. Dit leidt mogelijk tot vertraging van vastgoedprojecten waarbij onroerend goed dat in eigendom is van de overheid een rol speelt.
Meer weten over de gevolgen van de uitspraak van de Hoge Raad op de verkoop van vastgoed door de overheid? Neem dan contact op met Dennis Beekhuijzen of Nadine van der Vleuten
