Recentelijk heeft de Hoge Raad (het hoogste rechtscollege van Nederland) geoordeeld dat een verhuurder van een bedrijfsruimte de sloten mocht vervangen nu er een huurachterstand was en de huurder het gehuurde vrijwillig had verlaten. In welke gevallen kan dit en hoe moet hiermee worden omgegaan? Je leest het in onderstaande blog.
Inleiding: de kernverplichtingen van de huurovereenkomst
De kernverplichting van de huurovereenkomst bestaat voor de verhuurder uit het verschaffen van het huurgenot en voor de huurder uit het betalen van de huurprijs (de tegenprestatie). Dat heeft tot gevolg dat de huurprijs verschuldigd is vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft gegeven.
Gevolg indien de huurprijs niet wordt betaald
Wordt de huurprijs niet betaald door de huurder en ontstaat er een huurachterstand die oploopt dan kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden en de achterstallige huur vorderen. Indien de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst toewijst, eindigt de huurovereenkomst en zal de huurder het gehuurde pand moeten verlaten.
Zolang de huurovereenkomst niet is beëindigd (door opzegging, ontbinding of een beëindiging met wederzijds goedvinden) blijft de huurovereenkomst doorlopen en is de verhuurder verplicht om huurgenot te verschaffen.
Gevolg van het niet verschaffen van huurgenot
Het verschaffen van huurgenot houdt in ieder geval in:
- Het ter beschikking stellen van het gehuurde pand (onder andere door het verlenen van toegang);
- Ervoor zorgen dat het gehuurde het verschuldigde genot kan blijven verschaffen (ook wel: de onderhoudsverplichting);
- Het onthouden van stoornissen, inbreuken op privacy en andere gedragingen die het huurgenot kunnen belemmeren.
Indien de huurder van mening is dat er geen of verminderd huurgenot is, dan kan hij de verhuurder daarover aanschrijven en in bepaalde gevallen schadevergoeding of vermindering van de huurprijs vorderen. Het enkele feit dat de huurder geen of verminderd huurgenot heeft of kan hebben, ontslaat de huurder niet van de verplichting tot het betalen van de huurprijs. Daarvoor is meer vereist.
Wat als de huurder de huur niet betaalt en het gehuurde vrijwillig heeft verlaten?
Zoals uit deze blog blijkt, moet de verhuurder gedurende de huurrelatie toegang tot het gehuurde aan de huurder geven en moet de huurder de huurprijs betalen. Maar wat als er een enorme huurachterstand is ontstaan die alsmaar oploopt en de huurder het gehuurde pand vrijwillig heeft verlaten? Mag een verhuurder desondanks de sloten vervangen waardoor de huurder geen toegang meer heeft tot het gehuurde?
Recentelijk heeft de Hoge Raad geoordeeld dat dit mocht. In dat geval betaalde de huurder sinds januari 2019 geen huur meer en had de huurder in mei 2019 het gehuurde vrijwillig verlaten. Vervolgens werd de bedrijfsruimte aan een ander verhuurd.
Juridisch gezien kwalificeren we de handelingen van deze verhuurder als het opschorten van de verplichting tot het verschaffen van huurgenot. Dat houdt in dat de verhuurder zijn kernverplichting (het verlenen van toegang tot het gehuurde) mocht uitstellen tot de huurder zijn kernverplichting (het betalen van de huurprijs) weer nakomt. Strikt genomen zou dit dus betekenen dat indien de huurder de achterstallige en lopende huurpenningen weer gaat betalen, de verhuurder het gehuurde weer ter beschikking zou moeten stellen aan de huurder. Dat wordt lastig indien het gehuurde al aan een ander is verhuurd. Dit kan voorkomen worden door de huurovereenkomst te ontbinden bij de rechter. Indien de rechter de ontbinding toewijst, eindigt de huurovereenkomst en komt van uitstel ook afstel. De huurovereenkomst eindigt en de verhuurder hoeft immers geen toegang meer tot het gehuurde te verschaffen.
Let wel dat verhuurders niet te lichtzinnig mogen omgaan met het vervangen van de sloten. Per geval moet namelijk worden beoordeeld wat de risico’s zijn van het opschorten van een kernverplichting en wanneer de opschorting mag plaatsvinden. Verhuurders die eigenzinnig de sloten vervangen bij wanbetaling nemen het recht in eigen hand wat in de rechtszaal nadelig kan uitpakken.
Mocht u over dit onderwerp vragen hebben, neem dan contact op met Manon van den Oord via manon.oord@vdb-law.nl of bel haar via +31 881 948 178 of Dennis Beekhuijzen via dennis.beekhuijzen@vdb-law.nl of bel hem via +31 881 948 544.
