Voor een huurverhoging is het van belang om te weten of u een woning huurt of verhuurt in de sociale-sector. Indien er sprake is van een huurwoning in de sociale-sector dan dient er bij een eventuele huurverhoging rekening te worden gehouden met het huurprijzenrecht. Bepalend voor de status sociale-huurwoning is de huurliberalisatiegrens (hierna: “de Grens”).
De Grens is sinds 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren geweest op een bedrag van € 710,68. Per 1 januari 2019 is de Grens weer geïndexeerd en vastgesteld op € 720,42.
Is de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst hoger dan de vastgestelde Grens dan betreft het een huurwoning in de vrije-sector (een geliberaliseerde woning). Als de huurprijs hetzelfde is of lager is dan de Grens dan betreft het een huurwoning in de sociale-sector.
Sociale-sector
De huurprijs mag één keer per 12 maanden met een bepaald percentage worden verhoogd. Dit percentage wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. Om scheefwonen (huurders met een hoog inkomen die in sociale-huurwoningen blijven wonen) tegen te gaan, kan dit percentage worden verhoogd aan de hand van het inkomen van de huurder (de inkomensafhankelijke huurverhoging).
In beginsel mag de huurverhoging er niet voor zorgen dat de huurprijs boven de maximale huurprijs uitkomt die op basis van het ‘woningwaarderingsstelsel’ geldt voor de woning. Het woningwaarderingsstelsel geeft de kwaliteit van de huurwoning in punten weer. Zo kan een huurwoning bijvoorbeeld punten krijgen voor de oppervlakte van de woning, het aantal verwarmde ruimtes, de afwerking van de keuken of de badkamer en de WOZ-waarde. Het woningwaarderingsstelsel houdt rekening met de inflatie en een punt wordt dan in principe ook elk jaar meer waard.
Een huurwoning die bij aanvang onder de Grens zit, kan worden geconfronteerd met een huurverhoging die ervoor zorgt dat de huurprijs uiteindelijk boven de Grens uitkomt. Niet de Grens, maar het woningwaarderingsstelsel bepaalt de maximale huurprijs. Daarbij dient opgemerkt te worden dat een huurwoning niet verschuift van de sociale-sector naar de vrije-sector als de huurprijs door een huurverhoging boven de Grens uitkomt.
Een voorstel tot huurverhoging dient ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk te worden gedaan. Dit voorstel moet bovendien aan een aantal wettelijke vereisten voldoen.
Een huurder kan de overeengekomen huurprijs laten toetsen bij de huurcommissie indien de huurder van mening is dat op basis van het woningwaarderingsstelsel de huurprijs de maximale huurprijs overschrijdt.
Vrije-sector
In de vrije-sector is er in beginsel geen maximaal percentage waarmee u rekening dient te houden bij een huurverhoging. Een huurwoning in de vrije-sector kan echter een huurwoning in de sociale‑sector worden. Deze verschuiving kan plaatsvinden indien op basis van het woningwaarderingsstelsel de maximale huurprijs onder de Grens ligt en er een huurprijs tussen verhuurder en huurder is overeengekomen die boven de Grens ligt.
Een huurder kan de overeengekomen huurprijs namelijk laten toetsen bij de huurcommissie als de huurder van mening is dat op basis van het woningwaarderingsstelsel de maximale huurprijs wordt overschreden. Tot welk moment een huurder de huurprijs kan laten toetsen, hangt af van het antwoord op de vraag of er een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is aangegaan.
Mocht u meer informatie willen of nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Roy Kamphuis.
