Op 24 december gaf de Hoge Raad antwoord op eerder door de rechtbank Roermond gestelde prejudiciële vragen omtrent huurkorting en corona. In dit artikel leest u wat dit voor verhuurders en huurders betekent.
Afgelopen jaar procedeerden veel huurders en verhuurders over de vraag of huurders van winkelruimte vanwege de aanhoudende coronacrisis aanspraak konden maken op een huurkorting. Er bestond geen eenduidig antwoord op de vraag hoe beide partijen de door huurders geleden schade in verband met de verplichte sluiting moesten verdelen. Uiteindelijk stelde de rechtbank Roermond vorig jaar daarom zogeheten prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Het langverwachte antwoord kwam vlak voor het nieuwe jaar.
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad nam in haar besluit mee dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. Dit sluit aan bij artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek. Dit leidt ertoe dat de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen over de periode waarin de huurder te maken heeft met omzetverlies.
Huurkorting via ‘vastenlastenmethode’
De Hoge Raad berekent de vermindering van de huurprijs middels de ‘vastenlastenmethode’. Bij deze methode brengt men de ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) in mindering op de vaste lasten van de huurder. Het resterende nadeel wordt daarna gelijk (50/50) tussen de huurder en verhuurder verdeeld.
De Hoge Raad stelde de volgende formule op voor deze rekenmethode:
“ (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50% ”
Let wel: de Hoge Raad benadrukt dat er sprake kan zijn van bijzondere omstandigheden (denk aan de financiële positie of hoedanigheid van partijen). Dee kunnen ervoor zorgen dat men de gelijke verdeling tussen de huurder en de verhuurder anders moet inrichten.
Fiscale gevolgen
Tot slot merken wij nog op dat een huurprijsvermindering fiscale aandachtspunten met zich mee kan brengen. Wij verwijzen hiervoor naar een eerdere bijdrage van HLB Witlox Van den Boomen waarin de fiscale vastgoedadviseurs van onze strategische alliantiepartner ingaan op de fiscale gevolgen bij verschillende verhuurconcessies, waaronder tijdelijke verlaging van de huursom, huurkorting (vooraf en achteraf), uitstel van betaling en kwijtschelding.
Meer weten? Neem dan contact op met Wim Braams via +31 881 948 251 of stuur een mail naar wim.braams@vdb-law.nl
