Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, dienende erf, ten behoeve van een andere onroerende zaak, heersende erf, is bezwaard. Het meest bekende voorbeeld van erfdienstbaarheid is het ‘recht van overpad’, ook wel: erfdienstbaarheid van weg. Zo’n last kan bijvoorbeeld zijn het recht om van het diende erf gebruik te maken om op die manier de openbare weg te kunnen bereiken. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd door middel van het opstellen en inschrijven van een notariële akte. Op het moment dat er sprake is van een gevestigde erfdienstbaarheid dan blijft dit recht gelden, ook indien iemand anders eigenaar wordt van het heersende of dienende erf.
Hoge Raad
In een recent arrest van de Hoge Raad[1] van 7 februari 2020 was een geschil aanhangig over de uitleg en inhoud van een gevestigde erfdienstbaarheid van weg.
In deze zaak was sprake van een tuinbouwonderneming (eigenaar van het heersende erf) die voor het bereiken van de hoofdweg over een zijstraat moest rijden. Deze zijstraat was voor een deel gelegen op erf ‘perceel 1’. Dit perceel was daarom belast met een erfdienstbaarheid van weg en geldt daarmee als het dienende erf. In deze zaak was in de akte van vestiging (specifiek onder het kopje ‘erfdienstbaarheid’) een bepaling opgenomen met daarin een verplichting voor de koper van het dienende erf om mee te werken aan de verbreding van de zijstraat, indien dit nodig mocht zijn. Na verloop van tijd verlangde de tuinbouwonderneming dat de straat verbreed zou worden, maar de nieuwe eigenaren van perceel 1 waren het hier niet mee eens.
De Hoge Raad stond vervolgens voor de vraag of de huidige eigenaren van het dienende erf gehouden waren tot verbreding van de weg. Met andere woorden: valt deze verplichting onder de erfdienstbaarheid die geldt voor de nieuwe eigenaren van perceel 1?
Oordeel
De Hoge Raad volgt in zijn oordeel de conclusie van Advocaat-Generaal Rank-Berenschot[2] en verwerpt het beroep. Daarmee bekrachtigd hij het arrest van het Gerechtshof Den Haag[3]. Het hof Den Haag legt de inhoud van de erfdienstbaarheid uit aan de hand van de tekst van de akte van vestiging. De in de akte opgenomen verplichting om de zijstraat te verbreden kon niet als erfdienstbaarheid worden aangemerkt, maar moest worden aangemerkt als een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding tussen de toenmalige verkoper en koper van de betreffende percelen.
Conclusie
In dit geschil komt het geldende uitgangspunt nog maar eens nadrukkelijk naar voren dat de inhoud van erfdienstbaarheid moet worden uitgelegd aan de hand van de tekst van de akte van vestiging.
Bij de beantwoording van de vraag of een erfdienstbaarheid is gevestigd, komt het dus aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de bewoordingen van de akte. Deze bewoordingen dienen vervolgens te worden uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Het feit dat een verplichting in de akte is opgenomen onder een specifiek kopje ‘erfdienstbaarheid’ maakt het daarmee dus nog niet meteen daadwerkelijk een
erfdienstbaarheid.
Heeft u ook een juridische vraag over het recht van overpad of een andere erfdienstbaarheid? Neem dan gerust contact op met onze vastgoedspecialisten.
[1] HR 7 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:207.
[2] Concl. A-G E.B. Rank-Berenschot, ECLI:NL:PHR:2019:1260.
[3] Hof Den Haag 16 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2018:2701.