Vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden

In een recente uitspraak van 27 november 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:8868) heeft de rechtbank Amsterdam zich gebogen over de vraag of bij de verkoop en levering van een woning sprake was van een wilsgebrek bij de verkoopster op grond waarvan de koopovereenkomst en de levering rechtsgeldig zijn vernietigd. De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord.

Verkoopster, een 81-jarige vrouw, had haar woning voor €521.000,-- verkocht aan vastgoedvennootschap A, waaraan de vertrouwenspersoon van de verkoopster nauw is verbonden. De vastgoedvennootschap A is in handen van de broer van de vertrouwenspersoon. Daaropvolgend is de woning verworven door de ‘nader te noemen meester’, zijnde vennootschap B waarvan de vertrouwenspersoon en diens broer ieder indirect voor 50% aandeelhouder zijn. Na het overlijden van de verkoopster blijkt dat de woning ten tijde van de verkoop €880.000 waard was. De erfgename van de verkoopster vordert onder meer vernietiging van de koopovereenkomst wegen misbruik van omstandigheden.

De rechtbank overwoog dat de verkoopster van de woning in een afhankelijke positie verkeerde. Zij was immers 81 jaar oud en had het beheer van het pand als sinds de aankoop ervan uitbesteed aan een ander. Tevens was zij onervaren op de vastgoedmarkt, had zij geen toegang tot internet en stelde zij voldoende vertrouwen in haar vertrouwenspersoon. De vertrouwenspersoon was bovendien de enige met wie de verkoopster over de verkoopplannen overlegde. Daarbovenop komt dat de verkoopster geen andere mogelijkheid zag dan verkoop van het pand, aangezien zij zeer opzag tegen funderingswerkzaamheden.

De vertrouwenspersoon bevond zich in een positie om de inhoud van de koopovereenkomst te beïnvloeden. Enerzijds rustte op hem de verplichting om voor de verkoopster een zo hoog mogelijke verkoopprijs te bewerkstelligen. Anderzijds had de vertrouwenspersoon belang bij een zo laag mogelijke verkoopprijs, gezien het feit dat het pand uiteindelijk is verworven door Vennootschap B dat voor gelijke delen eigendom is van de vertrouwenspersoon en zijn broer.

In het licht van de verkoopprijs van €521.000,-- en de vastgestelde marktwaarde van € 880.000,--oordeelde de rechtbank dat het op de weg van de vertrouwenspersoon en diens broer lag om de verkoopster te weerhouden van het sluiten van de koopovereenkomst. Door het sluiten van die overeenkomst te bevorderen, hebben zij met hun vennootschap misbruik gemaakt van de omstandigheden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de erfgename de in 2015 gesloten koopovereenkomst op goede gronden had vernietigd.

Voor meer vragen hierover kunt u contact opnemen met een van onze vastgoedspecialisten.