Is een makelaar aansprakelijk voor een meetfout in het woonoppervlak?
Bij de verkoop van een woning speelt het woonoppervlak een belangrijke rol. Maar wat als achteraf blijkt dat het aantal vierkante meters (m²) niet klopt? Kan de koper dan schadevergoeding eisen van de makelaar? In deze blog leggen we uit wanneer een makelaar aansprakelijk is voor een meetfout.
Zorgplicht makelaar
Een makelaar heeft een eigen zorgplicht tegenover potentiële kopers. Dit betekent dat hij of zij geen onjuiste of misleidende informatie mag verstrekken die van belang is voor de aankoopbeslissing. Het opgegeven woonoppervlak (aantal m2) valt daar in de meeste gevallen ook onder.
Deze zorgplicht blijft gelden, óók wanneer de makelaar een extern meetbureau inschakelt voor het opmeten van de woning. In sommige gevallen kan een makelaar eventuele schade door een meetfout op dat externe bureau verhalen, maar dat is lang niet altijd mogelijk. De makelaar blijft dus in beginsel zelf verantwoordelijk voor de juistheid van de informatie die hij aan kopers verstrekt.
Voorbeeld uit de praktijk: van 104 m2 naar 91 m2
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam ging het om een appartement dat was verkocht voor € 435.000. Op Funda stond vermeld dat het woonoppervlak 104 m² bedroeg. Jaren later, bij de verkoop door de kopers, bleek uit een nieuwe meting dat het daadwerkelijke oppervlak slechts 91 m² was. Het verschil bleek te zitten in het trappenhuis, dat in de eerste meting onterecht was meegerekend.
De kopers stelden de makelaar aansprakelijk voor de fout en eisten een schadevergoeding. Toch wees de rechter hun vordering af. Waarom? Omdat de schade onvoldoende vast kwam te staan. De rechtbank vond het van belang dat:
de verkopers de vraagprijs hadden bepaald voordat het meetrapport beschikbaar was;
uit stukken bleek dat de verkopers niet akkoord gingen met een lagere prijs;
de kopers de woning uitgebreid hadden bezichtigd en geschikt vonden.
Deze makelaar kwam goed weg met deze meetfout. Nu er geen sprake was van schade, hebben de kopers namelijk onvoldoende belang bij de enkele vaststelling dat de makelaar aansprakelijk is (oftewel: een fout heeft gemaakt).
Wanneer is een makelaar wel aansprakelijk voor een meetfout?
Er zijn situaties bekend waarin een makelaar wel aansprakelijk is voor een meetfout met toekenning van schadevergoeding. Een voorbeeld betreft een kwestie die aan de orde was bij het gerechtshof Den Bosch. Daarbij ging het om een werkelijk woonoppervlakte van 153,1 m2 terwijl in de verkoopbrochure een woonoppervlakte van 192 m2 was opgenomen. Volgens het gerechtshof had het onjuiste woonoppervlak in dit geval invloed op de hoogte van de koopprijs en was er dus sprake van schade. De hoogte van de schade werd gebaseerd op de marktwaarde ten tijde van de verkoop en is geschat op € 80.000,00.
Niet elke meetfout leidt tot aansprakelijkheid
Een meetfout op zichzelf leidt niet altijd tot aansprakelijkheid of schadevergoeding. Zoals we hebben gezien in bovengenoemde uitspraken moet een koper namelijk niet alleen bewijzen dat het woonoppervlak onjuist is, maar ook dat hij daardoor schade heeft geleden.
Tips voor makelaars: voorkom aansprakelijkheid
Voor makelaars is het van belang om meetrapporten zorgvuldig te controleren, transparant te zijn over hoe het woonoppervlak is gemeten en extra alert te zijn bij afwijkende plattegronden of complexere objecten waar meetfouten op de loer liggen.
Bent u als makelaar betrokken bij een situatie waarin het opgegeven woonoppervlak ter discussie staat? Of wilt u weten hoe u uw aansprakelijkheidsrisico’s bij vastgoedtransacties kunt beperken? Neem gerust contact met met Manon van den Oord op voor juridisch advies dat aansluit bij uw praktijk via: manon.oord@vdb-law.nl of +31 (0)6 21 87 29 14.
