Welke mogelijkheden heeft een verhuurder om een niet-betalende huurder te bewegen om achterstallige huursommen te voldoen? Mag een verhuurder een huurder die een betalingsachterstand heeft laten ontstaan de toegang tot het gehuurde ontzeggen door bijvoorbeeld de sloten van het gehuurde te vervangen? Deze vraag lag voor bij de rechtbank Amsterdam, die daarover op 13 maart 2020 uitspraak deed (ECLI:NL:RBAMS:2020:1940).

Feiten

In deze zaak ging het om de verhuur van twee opslagunits. Begin 2019 heeft huurder een betalingsachterstand laten ontstaan. Verhuurder heeft daarop de sloten van het gehuurde vervangen, zodat huurder geen toegang meer had tot het gehuurde. Nadat huurder de betalingsachterstand had ingelopen, werden de oude sloten weer teruggeplaatst door de verhuurder. Echter ontstond er al snel een nieuwe huurachterstand, waarop nogmaals gedurende enige tijd de sloten van het gehuurde zijn vervangen.

Partijen hebben op een gegeven moment de huur met wederzijds goedvinden beëindigd. Op dat moment bestond er echter nog een betalingsachterstand. De verhuurder start een procedure en vordert betaling van de achterstallige huurpenningen. De huurder erkent dat hij nog een bedrag moet betalen maar betwist de hoogte van het gevorderde bedrag. De huurder stelt namelijk dat hij, gedurende de periode dat hij geen toegang had tot het gehuurde doordat de verhuurder de sloten had vervangen, geen huur hoefde te betalen omdat hij geen huurgenot had. De verhuurder was echter van mening dat hij bij wanbetaling het recht had om zich op zijn opschortingsrecht te beroepen door huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.

Oordeel

De kantonrechter oordeelt dat wanneer een huurder de huur onbetaald laat, de verhuurder zich in beginsel op zijn opschortingsrecht mag beroepen. Opschorting is bedoeld om de andere partij te dwingen zijn verplichtingen alsnog na te komen.

Volgens de kantonrechter gaat de opschortingsbevoegdheid van de verhuurder echter niet zo ver dat hij zijn huurder de toegang tot het gehuurde mag ontzeggen. De kantonrechter verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 augustus 2018, waarin is bepaald dat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot een voortdurende verplichting betreft welke naar zijn aard niet kan worden opgeschort.

Opschorting houdt namelijk slechts een uitstel in van de nakoming van een eigen verplichting. Indien de andere partij zijn verplichtingen nakomt, dan moet ook de opschortende partij alsnog nakomen. Dat is in een huurrelatie niet mogelijk aangezien de verhuurder niet alsnog (met terugwerkende kracht) het gemiste huurgenot kan verschaffen over de periode van de toegangsontzegging.

Conclusie

Het afsluiten van het gehuurde is dus geen geschikte manier om gebruik te maken van het opschortingsrecht. Bent u benieuwd naar mogelijkheden om betaling af te dwingen? Neem dan vrijblijvend contact op met Wim Braams via wimbraams@vdb-law.nl of bel hem via +31 881 948 251.