Op 27 november 2019 heeft de Rechtbank Noord-Holland een interessante uitspraak gedaan over de kwalificatie van koopopties en voorkeursrechten in een huurovereenkomst. In deze zaak twisten partijen over de vraag welke betekenis moet worden gehecht aan de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling. Houdt de bijzondere bepaling ‘Huurder heeft een optie tot koop van het gehuurde voor de thans vastgestelde koopsom van € 425.000,00 k.k. gedurende een maximale periode van 1 jaar, te weten tot 01-05-2018’ een optie tot koop of een voorkeursrecht in?
Volgens eisers is de overeengekomen koopoptie een bindend aanbod dat door eisers is aanvaard (artikel 6:219 lid 3 BW). Gedaagden daarentegen zijn van mening dat de bepaling over de optie tot koop onjuist door eisers wordt uitgelegd. Zij menen dat er slechts sprake is van een voorkeursrecht, waaraan eisers geen rechten kunnen ontlenen. Zij zijn immers niet voornemens de woning te verkopen.
De rechtbank overweegt dat een koopoptie een onvoorwaardelijk recht is dat een koopovereenkomst tot stand doet komen onder de voorwaarden zoals genoemd in de koopoptie. Een onherroepelijk aanbod tot verkoop ligt besloten in de verlening van de koopoptie. Dit aanbod dient voldoende bepaalbaar te zijn. Een voorkeursrecht (of recht op eerste koop) is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat de bepaling in de huurovereenkomst kort is en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Het aanbod is voldoende duidelijk bepaald met de vermelding van de concrete koopsom. De woordkeuze ‘optie tot koop’ duidt op een koopoptie en ook de geldigheidsduur van de optie is duidelijk. De rechtbank volgt dan ook het standpunt van eisers dat er sprake is van een koopoptie. De taalkundige uitleg van de bepaling leidt ten slotte tot de conclusie dat aan eisers een koopoptie is verleend om tot een jaar na ondertekening van de huurovereenkomst de woning te kopen voor 425.000 EUR k.k. Aanknopingspunten voor een andere uitleg dan de taalkundige uitleg zijn er in deze zaak niet. De formulering van de bepaling sluit bovendien aan bij de wensen van eisers, waarmee gedaagden bekend verondersteld mogen worden.
De rechtbank veroordeelt derhalve gedaagden om de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen en hun medewerking te verlenen aan het effectueren van de koopoptie en de levering van de woning aan eisers.
Voor meer vragen hierover kunt u contact opnemen met een van onze vastgoedspecialisten.