Hudson’s Bay beschuldigt voormalig verhuurders van kartelvorming

Hudson’s Bay beschuldigt voormalig verhuurders van kartelvorming
Advocatuur 8 november 2021

Het Canadese Hudson’s Bay is inmiddels verdwenen uit de Nederlandse winkelstraten. De pandeigenaren van de voormalige Hudson’s Bay warenhuizen proberen het Canadese moederbedrijf alsnog te houden aan de gemaakte afspraak om tot 2027 miljoenen euro’s aan huur door te betalen. Hudson’s Bay stelt echter dat de afgegeven huurgaranties niet geldig zijn, omdat haar voormalig verhuurders zich aan kartelvorming schuldig zouden hebben gemaakt.

Inleiding

Hudson’s Bay sloot met haar verhuurders huurcontracten af voor een duur van twintig jaar. Het Canadese moederbedrijf van de keten, Hudson’s Bay Canada (HBC), gaf daarbij de garantie af dat de huur tien jaar lang doorbetaald zou worden - een zogenaamde ‘parent company guarantee’ (PCG) - zelfs wanneer Hudson’s Bay failliet zou gaan. En dat gebeurde: in 2019 is de Nederlandse dochter van HBC concern failliet verklaard.

 

De voormalig verhuurders vorderen van HBC nakoming van de afgegeven PCG’s. Op 30 september 2021 deed de rechtbank Amsterdam uitspraak in een kort geding tussen Hudson’s Bay en de verhuurder van de voormalige winkelpanden in Amsterdam en Breda. Het meest verstrekkende verweer van HBC is dat de huurovereenkomsten en de PCG’s nietig zijn vanwege strijd met het mededingingsrecht.

Beperking van de mededinging?

Volgens HBC hebben de verhuurders in strijd gehandeld met het kartelverbod, zoals opgenomen in de Mededingingswet en het Werkingsverdrag van de EU. De pandeigenaren waarvan HBC haar winkelpanden huurde, zouden informatie hebben uitgewisseld en hebben samengespannen omtrent de garanties die Hudson’s Bay heeft afgegeven voor haar huurverplichtingen. De beschuldiging wordt door de verhuurders gezien als een poging om onder de gemaakte afspraken uit te komen.

 

HBC stelt dat de huurovereenkomsten en de PCG’s nietig zijn als een gevolg van de schending van het kartelverbod (of misbruik van hun machtspositie). De rechtbank gaat hier niet in mee. Van nietigheid is namelijk slechts sprake als de betreffende overeenkomst of rechtshandeling zelf een mededingingsbeperkende strekking of beperking van de mededinging tot gevolg heeft. Het gevolg van nietigheid kan alleen worden verbonden aan overeenkomsten die het resultaat zijn van (verboden) onderling afgestemde gedragingen. De huurovereenkomsten en PCG’s kwalificeren volgens de rechtbank niet als mededingingsbeperkende overeenkomsten.

 

Indien sprake zou zijn van verboden kartelafspraken of misbruik van machtspositie, dan hebben de verhuurders mogelijk onrechtmatig gehandeld jegens HBC. Dat zou zich moeten vertalen in een schadevergoeding. De rechtbank merkt echter op dat HBC haar verweer totaal niet op die manier heeft ingekleed. Zij stelt immers dat de PCG’s nietig en dus niet afdwingbaar zijn.

 

De rechtbank acht het beroep op de nietigheid van de PCG’s om die reden kansloos. Als gevolg daarvan komt zij niet toe aan de beoordeling van de vraag of het (deels) gezamenlijk optrekken van de verhuurders in strijd zou zijn met het mededingingsrecht. Het is de vraag hoe dit had uitgepakt indien HBC haar verweer anders had ingestoken.

Informatie uitwisselen, in hoeverre is dat toegestaan?

Bij het beoordelen van de vraag of uitwisselen van informatie de concurrentie beperkt, wordt gekeken naar twee factoren, namelijk 1) het soort informatie dat wordt uitgewisseld en met welk doel en 2) de marktstructuur of kenmerken van de markt. Deze factoren moeten in onderlinge samenhang worden beoordeeld.

 

In beginsel mogen concurrerende bedrijven gewoon informatie met elkaar uitwisselen. In zekere zin kan dit bedrijven helpen om in te spelen op algemene marktontwikkelingen en daarmee de concurrentie bevorderen. Dat geldt ook voor het uitwisselen van informatie over bijvoorbeeld nieuwe technologieën of andere ontwikkelingen.

 

Gaat het echter om commercieel gevoelige informatie, dan kan het zijn dat bedrijven naar aanleiding van de uitwisseling niet langer zelfstandig hun marktgedrag bepalen, met als gevolg dat de concurrentie wordt beperkt. Het uitwisselen van informatie die betrokkenen meer zekerheid biedt over de mate waarin en het moment en de manier waarop de betrokken ondernemingen hun marktgedrag zullen aanpassen, wordt altijd als mededingingsbeperkend aangemerkt.

 

Het is van belang dat bedrijven zich bewust zijn van het type informatie dat zij uitwisselen. Informatie wordt als gevoelig aangemerkt indien deze informatie:

  • ziet op zaken waarop bedrijven met elkaar concurreren, zoals de prijs van hun product of dienst;
  • actueel is, frequent wordt gedeeld of betrekking heeft tot toekomstig marktgedrag. Hoe actueler de informatie of hoe vaker ze wordt gedeeld, hoe gevoeliger.
  • gedetailleerd is en kan worden herleid tot specifieke bedrijven(hoe meer details, hoe gevoeliger);
  • niet beschikbaar is voor andere bedrijven of concurrenten; of
  • ziet op bedrijven in een krappe markt, waarin weinig concurrenten zijn.

De toezichthouder op de mededinging, Autoriteit Consument en Markt (ACM), heeft deze en meerdere informatie vastgelegd in de leidraad samenwerking tussen concurrenten en treedt streng op tegen ongeoorloofde vormen van informatie-uitwisseling.

Wat te doen indien u ongewenst informatie ontvangt van een concurrent?

Ontvangt u ongewenst commerciële informatie van een concurrent en wilt u een overtreding van de mededingingsregels voorkomen? Doe dan openlijk afstand van de tot uw beschikking gekomen informatie, bijvoorbeeld door dit schriftelijk aan te geven bij de toezender en daarbij duidelijk aan te geven dat u niet zult deelnemen aan enige vorm van afstemming.

 

Vragen op het gebied van mededingingsrecht en/of vastgoedrecht? Neem contact op met Silvia Vinken of Nadine van der Vleuten.

Terug

Neem contact op

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of wenst u meer informatie over een van onze diensten? Neem vrijblijvend contact met ons op!

Neem contact op