Het komt geregeld voor dat huurders en verhuurders met elkaar in de clinch liggen. Maar wat als je als verhuurder in hetzelfde huis woont als jouw huurder? En wat als deze weigert te vertrekken?

(Tijdelijke) hospitaverhuur

De wet regelt dat onzelfstandige woonruimte voor zowel bepaalde als onbepaalde tijd kan worden verhuurd. Indien een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gesloten, kan deze niet tussentijds worden opgezegd door de verhuurder. Een huurder is echter wel bevoegd de huur tussentijds te beëindigen.

Bij verhuur van onzelfstandige woonruimte (zoals een kamer) welke deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zelf ook woont, is er sprake van hospitaverhuur. In dat geval gelden de eerste negen maanden als ‘proefperiode’. Gedurende deze periode zijn een aantal dwingendrechtelijke bepalingen ter bescherming van de huurder niet van toepassing en kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder dat deze gebonden is aan de wettelijke opzeggingsgronden en zonder dat aan de huurder een recht op huurbescherming toekomt.

De zaak

In een recent gewezen uitspraak van de rechtbank Rotterdam stond de vraag centraal of een tijdelijke hospitahuurovereenkomst door een verhuurder tijdens de proefperiode tussentijds kon worden opgezegd.

De aanleiding van deze zaak was dat de onderlinge verstandhouding tussen de verhuurder en de huurder in kwestie ernstig was verstoord. Verhuurder wenste om die reden de tijdelijke verhuur voortijdig te beëindigen en deed daartoe een beroep op de proefperiode van hospitaverhuur. De eerste negen maanden van de overeenkomst waren immers nog niet verstreken. Huurder ging echter niet akkoord met deze opzegging en stelde dat er niet tussentijds opgezegd kon worden nu partijen een tijdelijke huurovereenkomst hadden gesloten welke naar zijn aard niet tussentijds opzegbaar is door de verhuurder.

Combinatie is niet mogelijk

De rechtbank stelt in haar overwegingen voorop dat een tijdelijke huurovereenkomst op grond van dwingend recht niet tussentijds mag worden opgezegd door de verhuurder. Dat tussentijdse opzegging door de verhuurder in geval van tijdelijke hospitaverhuur wel mogelijk zou zijn volgt volgens de kantonrechter niet uit de tekst van de wet. Is de hospita-verhuur dus aangegaan voor bepaalde tijd, dan kan deze in beginsel niet voortijdig eindigen.

Uit de overwegingen van de rechtbank blijkt dat de verhuurder een keuze had moeten maken tussen ofwel een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd (welke niet tussentijds kan worden opgezegd door de verhuurder), ofwel hospitaverhuur voor onbepaalde tijd (in welk geval gedurende de eerste negen maanden zonder opgaaf van redenen kan worden opgezegd door de verhuurder). Door voor een bepaalde tijd een hospitaverhuur aan te gaan ontneemt de verhuurder zichzelf dus de kans om de eerste negen maanden als proefperiode te laten gelden.

Maar…

De verhuurder in kwestie hoefde gelukkig niet de volledige huurtermijn uit te zitten met de huurder. Na een grondige afweging van de betrokken belangen kwam de rechtbank tot het oordeel dat de onderlinge verstandhouding tussen de huurder en verhuurder zodanig was verslechterd, dat de verhuurder de huurder niet meer behoefde toe te laten tot het gehuurde.

Meer weten over verhuur van woonruimte? Neem vrijblijvend contact op met een van onze vastgoedspecialisten!