Conflicten in De Rijdende Rechter gaan vaak over hoog oplopende burenruzies over schuttingen en schuurtjes op de erfgrens of bomen nabij de erfgrens. In de praktijk blijkt dat de ruzies hoog zijn opgelopen omdat de buren onderling niets geregeld hebben over hun situatie door bijvoorbeeld het vestigen van erfdienstbaarheden. Veelal blijkt dat de gang naar de rechter voorkomen had kunnen worden door een goede vastlegging van de afspraken. In dit artikel wordt daarom aandacht besteed aan het belang van een goede formulering en vastlegging van erfdienstbaarheden.

Erfdienstbaarheden in het kort

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak (het dienend erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersend erf) is bezwaard. Een veelvoorkomend voorbeeld is het recht van overpad. In dat geval dient de eigenaar van het dienend erf te dulden dat de eigenaar van het heersend erf gebruik maakt van het recht van overpad. Andere veelvoorkomende voorbeelden zijn burenrechtelijke erfdienstbaarheden zoals het recht op uitzicht, het recht van overbouw of uitbouw en het recht om een boom nabij de erfgrens te hebben.

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. In dit artikel wordt alleen aandacht besteed aan het ontstaan van erfdienstbaarheden door vestiging daarvan. De tekst van de erfdienstbaarheid wordt in dat geval opgenomen in een notariële akte die verleden wordt voor een notaris. Een afschrift van de notariële akte wordt vervolgens ingeschreven in de openbare registers (bij het Kadaster).

Vormgeving

Zoals bij het opstellen van alle juridische documentatie dient bij de vormgeving van erfdienstbaarheden rekening gehouden te worden met diverse aspecten. Het begint uiteraard bij het maken van goede en duidelijke afspraken met de wederpartij, maar denk bijvoorbeeld ook aan de volgende punten:

• Zorg voor een heldere formulering van de rechten waarbij verschillende scenario's zijn uitgedacht. In de meeste gevallen zal de notaris een tekstvoorstel geven, ga na of dit tekstvoorstel ook past bij uw situatie.
• Houd rekening met toekomstige situaties. Geef bijvoorbeeld bij het vestigen van een recht van overpad aan dat als de eigenaar van het dienend erf zijn erf door middel van een poort besluit af te sluiten dat de eigenaar van het heersend erf sleutels van de poort krijgt zodat hij zijn rechten uit kan blijven oefenen.
• Zorg voor een duidelijke tekening van de situatie en laat bij voorkeur de notaris deze situatietekening ook inschrijven bij het Kadaster. Zo is ook voor rechtsopvolgers duidelijk waar de erfdienstbaarheden betrekking op hebben en in hoeverre de erfdienstbaarheden nog van toepassing zijn.
• Bedenk welke personen gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheid. Is dat alleen de eigenaar van het heersend erf? Of bijvoorbeeld ook gebruikers en bezoekers van het heersend erf?
• Bepaal of er een (vaste of periodieke) vergoeding voor de erfdienstbaarheden betaald dient te worden door de eigenaar van het heersend erf.
• Geef aan op welke wijze de erfdienstbaarheden eindigen. Bijvoorbeeld na verloop van een bepaalde termijn of als de erfdienstbaarheden hun nut hebben verloren.
  
  

Het vorenstaande is uiteraard niet uitputtend aangezien per geval beoordeeld dient te worden welke aspecten relevant zijn voor de vormgeving van de betreffende erfdienstbaarheid. Wellicht is er sprake van bijzondere voorwaarden of omstandigheden. Wij adviseren u graag bij het vormgeven van erfdienstbaarheden.

Voor meer informatie of advies over het vormgeven van erfdienstbaarheden in een specifiek geval kunt u daarom contact opnemen met Dunja Kochberger via dunjakochberger@vdb-law.nl of +31 (0)88 - 194 8093.