Naast de Wet goed verhuurderschap (reeds inwerking getreden) en de Wet vaste huurcontracten treedt per 1 juli a.s. ook de Wet betaalbare huur in werking. Wat betekent dat voor u als verhuurder? U leest het in deze blog.
Kort gezegd zorgt de Wet betaalbare huur ervoor dat de huur(prijs)bescherming voor de huidige sociale huursector wordt uitgebreid naar het zogenaamde ‘middenhuursegment’. Er zullen dus meer huurders aanspraak kunnen maken op huur(prijs)bescherming. Daarnaast wordt de regulering van de (maximale) huurprijs dwingender wat ook extra verplichtingen voor u als verhuurder meebrengt.
Situatie tot 1 juli 2024
Op dit moment maakt ons huurrecht onderscheid tussen sociale huurwoningen en vrijesectorwoningen. Dat onderscheid is gebaseerd op de huurprijs bij het begin van het huurcontract. Voor huurcontracten gesloten in 2024 ligt de (liberalisatie)grens op € 879,66. Is de huur hoger, dan is er sprake van een vrijesectorwoning. Een verhuurder is in het geval van een vrijesectorwoning vrij om de huurprijs te bepalen en is niet gebonden aan een maximale huurprijs. Enkel in de eerste zes maanden kan de huurder de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie; daarna niet meer.
Bij een aanvangshuur in 2024 van € 879,66 of minder is er sprake van een sociale huurwoning. Hierbij geldt een maximale huurprijs die door de Huurcommissie kan worden getoetst. De Huurcommissie toetst de huurprijs dan aan de hand van een puntenstelsel waarmee de woning wordt gewaardeerd. Een huurder van een sociale huurwoning kan op elk moment (en dus niet enkel de eerste zes maanden) een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen. Daarnaast kunnen deze huurders de Huurcommissie om een uitspraak vragen over de afrekening van de servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging en (onderhouds)gebreken.
De Wet betaalbare huur
De nieuwe Wet betaalbare huur voegt een extra categorie huurwoningen toe: het middensegment. Daaronder vallen huurwoningen vanaf 145 punten tot maximaal 186 punten waar een maximale huurprijs van € 1.157,95 per maand bij hoort. Er zijn per 1 juli 2024 dus drie categorieën:
1. Het lage huursegment (tot 145 punten, tot € 879,66);
2. Het middenhuursegment (145 tot 186 punten, tot € 1.157,95);
3. Het hoge huursegment (vanaf 187 punten, vanaf € 1.157,95).
Huurders van woningen in het middenhuursegment krijgen met de Wet betaalbare huur vrijwel dezelfde huur(prijs)bescherming als huurders van de huidige sociale huurwoningen (het lage huursegment). Dat heeft onder andere tot gevolg dat het vanaf 1 juli a.s. niet meer is toegestaan om een woonruimte te verhuren voor een prijs die hoger ligt dan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Dit is enkel nog toegestaan indien het gaat om een woonruimte van 187 punten of meer (ook wel het hoge huursegment).
Prijsopslag bovenop maximale huurprijs
In bepaalde situaties is het wel mogelijk om een extra percentage boven op de maximale huurprijs te vragen. Denk daarbij aan een nieuwbouwopslag. Per geval moet worden beoordeeld of hierop aanspraak gemaakt kan worden. Als verhuurder dient u dit ook aan te kunnen tonen.
Wat betekent de Wet betaalbare huur voor mij als verhuurder voor nieuwe huurovereenkomsten?
Indien u op of na 1 juli a.s. een huurcontract tekent, geldt de Wet betaalbare huur. Dat betekent dat u als verhuurder verplicht bent om u te houden aan de maximale huurprijs die voortvloeit uit het puntenstelsel. Daarnaast is het per 1 januari 2025 verplicht om bij nieuwe huurcontracten een puntentelling (waardering van de kwaliteit van de woning) bij te voegen met vermelding van de daarbij behorende maximale huurprijs. Indien u hier niet aan voldoet of de woning toch voor een hogere huurprijs verhuurt, riskeert u (naast een vordering van de huurder en een juridische procedure) een bestuurlijke boete. U riskeert deze boete ook wanneer u met instemming van de huurder een hogere huurprijs afspreekt.
Een ander gevolg van de Wet betaalbare huur waar u als verhuurder rekening mee moet houden is dat huurders in het middensegment ook toegang tot de Huurcommissie krijgen. Deze huurders kunnen dus op elk moment gedurende het huurcontract naar de Huurcommissie toe stappen en verzoeken om een toetsing van de huurprijs. Overigens krijgen alle huurders (ook huurders in het hoge segment) voor wat betreft de afrekening van de servicekosten toegang tot de Huurcommissie.
Hoe om te gaan met lopende huurovereenkomsten?
Voor lopende huurcontracten geldt de aanvullende huur(prijs)bescherming in principe niet. Dit is enkel anders bij lopende huurcontracten voor:
1. Sociale huurwoningen (onder de liberalisatiegrens). Deze type huurders konden al aanspraak maken op huur(prijs)bescherming. Daarom geldt per 1 juli a.s. dat zij ook direct aanspraak kunnen maken op de huurprijsbescherming volgens het nieuwe (punten)stelsel.
2. Woningen die op dit moment als vrijesectorwoning worden verhuurd (boven de liberalisatiegrens), maar volgens het puntenstelsel tot het lage huursegment (sociale huurwoning) behoren. Voor deze huurcontracten geldt een overgangstermijn van één jaar. Uiterlijk op 1 juli 2025 moeten de huurprijzen voor deze woningen dus zijn aangepast.
Vanaf 1 januari 2025 zullen gemeenten op deze regels gaan handhaven. Let er dus op dat u tegen die tijd aan de regelgeving voldoet om procedures bij de Huurcommissie/rechter alsook bestuurlijke sancties (boetes) te voorkomen.
Heeft u vragen over deze nieuwe wetgeving of andere wetgeving, zoals de Wet goed verhuurderschap of de Wet vaste huurcontracten? Neem dan gerust contact op met Manon van den Oord (e-mailadres: manon.oord@vdb-law.nl of telefoonnummer: +31 (0)6 218 729 14) van VDB Advocaten. Wij kunnen voor u inzichtelijk maken aan welke wet- en regelgeving u dient te voldoen.
