Op 1 januari 2022 treden de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) en de Omgevingswet gelijktijdig in werking. Deze wetten zorgen voor ingrijpende wijzigingen op het gebied van vergunningverlening, handhaving en aansprakelijkheid. In dit artikel wordt ingegaan op de hoofdlijnen van dit nieuwe stelsel voor bouwtoezicht.
Maatschappelijke behoefte
Al geruime tijd bestaat er politieke en maatschappelijke discussie over de tekortschietende bouwkwaliteit en veiligheidsincidenten in de bouw. Bij diverse incidenten zoals bijvoorbeeld het instorten van het AZ stadion in Alkmaar zijn vragen gerezen over de kwaliteit van het huidige toezicht op de bouw. De Wkb is in het leven geroepen om het toezicht op de bouwkwaliteit te versterken. Het wetsvoorstel kent twee componenten: het verleggen van de kwaliteitsborging van de gemeenten naar marktpartijen en het versterken van de positie van de opdrachtgever.
Wijziging vergunningverlening en gemeentelijk toezicht
Met de invoering van de Wkb en de Omgevingswet gaat de rol van de gemeente veranderen. Onder het huidige stelsel moet de gemeente een vergunningaanvraag toetsen aan het Bouwbesluit en aan conformiteit met het bestemmingsplan. De gemeente houdt daarbij toezicht op de uitvoering van de bouwplannen maar is niet verplicht om na de realisatie van het betreffende bouwwerk te controleren of aan de eisen uit het Bouwbesluit is voldaan.
Toetsing bouwbesluit en toezicht gemeente
Na invoering van de Wkb blijft toetsing aan het Bouwbesluit en toezicht door de gemeente achterwege. Deze taken worden overgenomen door een ‘kwaliteitsborger’. De kwaliteitsborger is een onafhankelijk bedrijf dat er op moet toezien dat een bouwwerk na oplevering voldoet aan de daaraan gestelde bouwtechnische voorschriften.
Met de Omgevingswet wordt bouwen in een technisch en een ruimtelijk deel gescheiden. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de ruimtelijke regels in het omgevingsplan en de technische regels in het Besluit bouwwerken leefomgeving (de opvolger van het Bouwbesluit). In het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn voor de technische bouwactiviteit de bouwwerken onderverdeeld in vergunningsvrije-, meldingsplichtige- of vergunningsplichtige bouwwerken. De ruimtelijke vergunning betreft de toets aan het omgevingsplan. Zoals reeds is opgemerkt toetst de gemeente bij een vergunningaanvraag niet meer aan de bouwtechnische voorschriften. De toetsing aan het omgevingsplan blijft wel bij de gemeente.
Wkb verhoogt aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht aannemer
De Wkb brengt ook een aantal wijzigingen in de regelgeving van het Burgerlijk Wetboek met zich mee. De belangrijkste wijzigingen zijn de introductie van een opleveringsdossier en de uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na de oplevering van het bouwwerk. Daarnaast krijgt de aannemer te maken met een verzwaarde waarschuwingsplicht.
Uitbreiding aansprakelijkheid aannemer
Onder de huidige regeling is de aansprakelijkheid van de aannemer beperkt tot zogenoemde ‘verborgen gebreken’ (artikel 7:758 BW). Op grond van de huidige regels wordt een aannemer dus ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had kunnen of moeten ontdekken. Dit gaat veranderen. Met de invoering van de Wkb wordt op grond van een nieuw in te voegen lid 4 de aannemer ook aansprakelijk gesteld voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Van deze regeling mag niet contractueel worden afgeweken indien het gaat om overeenkomsten met niet-professionele opdrachtgevers.
Aanvulling waarschuwingsplicht aannemer
Een andere belangrijke wijziging betreft een aanvulling op de in artikel 7:754 BW neergelegde waarschuwingsplicht. De aannemer zal in het vervolg schriftelijk en ondubbelzinnig moeten waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht. Een aannemer is dus gehouden om helder te omschrijven wat de gevolgen zijn van een door hem geconstateerd gebrek, en welke conclusie hij daaraan verbindt. Ook van deze regel mag niet worden afgeweken ten aanzien van een opdrachtgever die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Opleveringsdossier (consumentendossier)
Met de invoering van een nieuw artikel (artikel 7:757a BW) wordt de aannemer verplicht om bij de kennisgeving dat het werk gereed is voor oplevering een dossier aan de opdrachtgever te geven waarin hij informatie opneemt over het bouwwerk. Met het dossier wordt de opdrachtgever in staat gesteld om te controleren of aan alle contractuele vereisten is voldaan. Daarnaast moet informatie worden gegeven over zaken die van belang zijn bij beheer en onderhoud van het bouwwerk.
Vragen?
Het voorstel voor de Wkb brengt ingrijpende wijzigingen met zich mee. Heeft u als ondernemer vragen over deze nieuwe regelgeving? Neem dan contact op met de vastgoedspecialisten van VDB Advocaten!