Afgebroken onderhandelingen en de juridische gevolgen daarvan blijven veelvuldig onderwerp van een gerechtelijke procedure. De discussie spitst zich vaak toe op de vraag of het de afbrekende partij vrij stond de onderhandelingen (over bijvoorbeeld een overeenkomst) af te breken. Maar ook is vaak de vraag aan de orde: is er niet al een overeenkomst tot stand gekomen? Deze week (6 april 2021) besliste het Hof Arnhem-Leeuwarden dat, ondanks lange onderhandelingen en ondanks overeenstemming op een aantal essentiële punten, er geen overeenkomst tot stand was gekomen, er geen verplichting was tot door onderhandelen en dat ook de afbrekende partij niet gehouden was tot betaling van enige schadevergoeding.
Waar ging deze zaak over? FNS (projectontwikkelaar) hield zich bezig met een herontwikkeling, waarbij tevens sprake zou zijn van de bouw (door FNS) van een nieuwe supermarkt en de huur daarvan door Jumbo. Daarover werd met Jumbo onderhandeld. Volgens FNS resulteerde die onderhandelingen in een huurovereenkomst. In ieder geval waren, aldus FNS, die onderhandelingen in een zodanig ver gevorderd stadium dat Jumbo die niet had mogen afbreken. FNS vorderde bij de rechtbank Jumbo te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst, althans Jumbo te veroordelen tot verder onderhandelen met FNS. De rechtbank wees de vorderingen af. FNS ging in hoger beroep. FNS voegde in hoger beroep een vordering tot schadevergoeding van € 3.056.000,- toe. Ook het hof kwam echter tot de conclusie dat een huurovereenkomst niet tot stand was gekomen en dat van een verplichting om verder te onderhandelen geen sprake was. Ook was er geen gehoudenheid tot schadevergoeding. Hoe kwam het hof nu tot dit oordeel?
FNS voerde in hoger beroep aan dat over de essentialia van de huurovereenkomst overeenstemming was bereikt en dat aan het gemaakte voorbehoud van goedkeuring door de directie geen betekenis zou toekomen mede nu dat slechts een opschortende voorwaarde was, welke voorwaarde door Jumbo was laten vervallen.
Een overeenkomst tot stand gekomen?
Hoewel het uitgangspunt is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding, betekent dat niet dat er sprake moet zijn van overeenstemming op detailniveau. Er kan al sprake zijn van een (voor partijen bindende) overeenkomst indien over de meest wezenlijke onderdelen daarvan overeenstemming bestaat. Uit het geschetste verloop van de onderhandelingen en de contacten tussen partijen blijkt dat Jumbo betrokken was bij de herontwikkeling en ook de intentie had om tot een huurovereenkomst te komen. Object en huurprijs waren niet of nauwelijks onderwerp van discussie. De huurtermijn was problematischer. De onderhandelingen daarover verliepen grillig en de uitlatingen van partijen hieromtrent waren, volgens het hof, niet consequent. Het hof overwoog dat de tekst van de gewisselde e-mails niet dwingt tot de conclusie dat overeenstemming was bereikt over een eerste huurtermijn. De onderhandelingen en contacten daarna wijzen er op dat die huurtermijn (als een essentieel onderdeel van de overeenkomst) onderwerp van discussie bleef, zodat van overeenstemming geen sprake was. Bij gebreke daarvan was een huurovereenkomst dan ook niet tot stand gekomen, aldus het hof.
Voorbehoud van goedkeuring door directie
Jumbo stelde in het kader van de huurovereenkomst ook dat goedkeuring verkregen moest worden van de directie, welke goedkeuring er niet was. Volgens FNS kon daaraan geen waarde worden toegekend omdat partijen in het verleden zaken hadden gedaan zonder dat daar sprake was van een getekende en expliciet door de directie van Jumbo goedgekeurde huurovereenkomst. Die vergelijking ging echter niet op omdat Jumbo onweersproken had aangevoerd dat in die gevallen tijdens de onderhandelingen geen voorbehoud van goedkeuring door de directie van Jumbo was gemaakt. Bovendien geldt dat een andere gang van zaken daar (jaren geleden, toen Jumbo, onweersproken, nog een veel geringere omvang en andere bedrijfsorganisatie had dan nu) niet ook vandaag de dag nog zo gebruikelijk genoemd kan worden dat FNS op het kompas van die eerdere gang van zaken mocht varen.
FNS stelde ook dat het gemaakte voorbehoud niet meer was dan een opschortende voorwaarde. Dat wil dus zeggen dat de overeenkomst een feit was, maar de wederzijdse verbintenissen pas effectief werden indien en zodra de directie van Jumbo zou hebben getekend. Het hof overwoog dat FNS heel goed wist dan wel redelijkerwijs moest weten dat de betrokken medewerker van Jumbo de deal moest voorbereiden om vervolgens deze aan de directie voor te leggen. Het gemaakte voorbehoud is daarom aan te merken als een totstandkomingsvoorbehoud: zonder goedkeuring van de directie van Jumbo is er geen zogenaamde wilsovereenstemming en dus geen overeenkomst.
Verplichting tot verder onderhandelen?
FNS stelde dat nu zij onder andere veelvuldig zaken doet met Jumbo, over het betreffende project al jaren met Jumbo in overleg was, het ontwerp van de supermarkt volledig was afgestemd op de specifieke wensen van Jumbo en diverse (concept)huurovereenkomsten waren uitgewisseld FNS het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Reden dat Jumbo naar de mening van FNS gehouden was om door te onderhandelen met FNS.
Hierbij is het uitgangspunt dat de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij zijn onderhandelingen af te breken, tenzij dat in het specifieke geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient mede rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen.
Dat partijen eerder succesvol zaken deden, betekende niet dat reeds daardoor een gerechtvaardigd vertrouwen kon bestaan bij FNS in een herhaling daarvan in deze zaak. Daarenboven was er sprake van een complex project met meerdere partijen (niet slechts FNS en Jumbo). Het tijdsverloop - en dat is wat FNS als relevante factor noemt - was in dezen niet van dusdanig gewicht en vormde geen reden om te oordelen dat alleen reeds daarom het vertrouwen in een goede afloop werd gerechtvaardigd. Ook kwam naar voren dat de betrokkenheid van Jumbo bij de totstandkoming van het schetsontwerp beperkt was en niet was aan te merken als een factor die een gerechtvaardigd vertrouwen in de goede afloop meebracht.
Hoewel mogelijke huurvoorwaarden en een concept huurovereenkomst werden uitgewisseld, heeft dat niet geleid tot een huurovereenkomst. Het uitwisselen van mogelijke huurvoorwaarden en een concept van een huurovereenkomst toonde vooruitgang in de onderhandelingen, maar de verhoudingen tussen partijen bleven broos. Het was ook FNS die tot twee keer toe de stekker uit de onderhandelingen trok (om die dan daarna toch maar weer op te pakken). In de procedure kwam ook naar voren dat FNS nog steeds belang heeft bij het tot stand komen van een overeenkomst met Jumbo nu een dergelijke overeenkomst voorwaarde is voor het kunnen realiseren van aanspraken van FNS jegens de gemeente. Het is volgens het hof echter geen argument om Jumbo gehouden te achten tot het verder onderhandelen. Jumbo zette de onderhandelingen na oktober 2018 niet meer voort. Van een gerechtvaardigd vertrouwen zijdens FNS dat een huurovereenkomst alsnog zou worden bereikt was geen sprake. Dat maakte, volgens het hof, het afbreken van de onderhandelingen niet onaanvaardbaar.
Jumbo hoeft geen schadevergoeding aan FNS te betalen
In appel vermeerderde FNS haar eis met een vordering tot schadevergoeding van € 3.056.000,-. FNS voerde aan dat Jumbo wel schadeplichtig is in het geval het hof geen huurovereenkomst tot stand gekomen achtte en Jumbo ook niet verplicht zou worden verder te onderhandelen. Het stond Jumbo niet meer vrij de onderhandelingen af te breken zonder aan FNS schadevergoeding aan te bieden. Door dat desondanks te doen, handelde Jumbo ook onrechtmatig, aldus FNS.
Uitgangspunt van FNS was dat Jumbo de onderhandelingen had afgebroken. Uit de stukken blijkt eerder dat FNS zelf meerdere keren de stekker uit de onderhandelingen trok. Bovendien oordeelde het hof dat Jumbo niet meer gehouden was verder te onderhandelen omdat, ten tijde van het besluit niet verder te onderhandelen, van een gerechtvaardigd vertrouwen in het alsnog tot stand komen van een huurovereenkomst aan de zijde van FNS geen sprake was of kon zijn. Andere argumenten voerde FNS niet aan. Het hof oordeelde dan ook dat van enig onrechtmatig handelen aan de zijde van Jumbo geen sprake was.
Het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden toont aan dat onderhandelingen (en de daarmee gepaard gaande correspondentie) nauwgezet en consequent dienen te worden gevoerd. Om daadwerkelijk van een overeenkomst te spreken, dient over alle essentialia onomstotelijk overeenstemming te bestaan.
Meer weten over het afbreken van onderhandelingen? Neem dan vrijblijvend contact op.