Wat mag een verhuurder rekenen voor bijkomende kosten naast de huur? De daadwerkelijke bedragen of de tussen verhuurder en huurder afgesproken bedragen? Op 30 oktober 2018 heeft het gerechtshof Amsterdam in haar uitspraak (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) bepaald dat de servicekosten die een huurder betaalt geen relatie hoeven te hebben met de daadwerkelijk door de verhuurder te maken kosten. Hiermee breekt het hof met eerdere rechtspraak.
De feiten
De huurder heeft ruim twee jaar een zelfstandige geliberaliseerde woonruimte gehuurd bij verhuurder. De huursom bestond uit een kale huurprijs vermeerderd met kosten voor gas, licht en internet, kosten voor meubilering en bijdragen Vereniging van Eigenaars (VvE) en bedroeg € 1.500,-- per maand. De verhuurder heeft nagelaten om aan huurder een jaarlijkse afrekening te verstrekken voor nutsvoorzieningen en servicekosten.
In eerste aanleg
In eerste aanleg stelde de huurder de kosten voor meubilering (€ 11.055,28) en de VvE-bijdragen (€ 5.500,--) onverschuldigd te hebben betaald en vorderde terugbetaling van deze kosten, in totaal € 16.555,28. Huurder legde onder anderen aan zijn vordering ten grondslag dat de verhuurder de voorschotbedragen niet jaarlijks had afgerekend noch inzage in de boeken had gegeven, en dat de VvE bijdragen niet zagen op een levering of dienst maar op maandelijkse kosten van verhuurder.
De kantonrechter ging mee in de argumentatie van de huurders en wees de vorderingen toe. De kosten voor meubilering werden door de kantonrechter, bij gebrek aan een afrekening, op redelijke kosten geschat. Het meerdere moest verhuurder terugbetalen. Voor de VvE bijdragen werd gesteld dat deze voor rekening van de eigenaar zijn en daarom niet één op één aan de huurder doorberekend kunnen worden.
Hoger beroep
In hoger beroep stelde de verhuurder de vraag of de huurder de kosten kan terugvorderen nu het hier niet gaat om een afrekening van kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, waarvoor de plicht bestaat jaarlijks een afrekening te zenden.
Het hof oordeelt dat de huurder geen aanspraak kan maken op terugbetaling. Het gehuurde bevindt zich in de vrije sector dus zijn partijen vrij een kostenverdeling af te spreken. Partijen zijn bij aanvang overeengekomen dat de meubileringskosten en VvE bijdragen voor rekening van de huurder komen. De wet staat hieraan niet in de weg, vindt het hof. De servicekosten en VvE-bijdragen hebben niet het karakter van een voorschot waarover te zijner tijd een afrekening zou volgen, maar zijn onderdeel van de totale huurprijs.
Cassatie
De advocaat van de huurder heeft aangegeven in cassatie te gaan tegen de uitspraak, dus dit artikel zal ongetwijfeld een vervolg krijgen.
Wat betekent deze uitspraak?
Zoals gezegd, komt het hof in deze uitspraak terug op eerdere rechtspraak. Indien de redenering van het hof juist is, kunnen verhuurders bij geliberaliseerde woonruimte bedragen rekenen die niet in relatie staan met de werkelijke kosten. Dit kan voor verhuurders op de oververhitte woningmarkt een nieuw verdienmodel in het leven roepen.
De uitspraak verenigt zich slechts met het verbod op het bedingen van een onredelijk voordeel bij het sluiten van een huurovereenkomst (art 7:264 BW). Het is, gegeven de vaste rechtspraak, ook maar de vraag of het bedingen van hogere bedragen dan de daadwerkelijke kosten wel is toegestaan.
Conclusie
Verhuur in de vrije sector is altijd al minder gebonden aan dwingend recht dan huur onder de liberaliseringsgrens. Het gerechtshof Amsterdam stelt hier dat het dwingend recht voor servicekosten niet van toepassing is op geliberaliseerde woonruimte mits duidelijk is overeengekomen wat er voor servicekosten betaald moet worden. Verhuurder en huurder moeten nóg beter opletten wat er wel én wat er niet wordt overeengekomen in een huurovereenkomst.
Mocht u meer informatie willen of nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Edwin van Rijn.